La responsabilité du syndic en matière de gestion des travaux votés par le syndicat des copropriétaires
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2 min.
Auteur : Philippe MARIN
Publié le :
21/01/2024
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2024
Dans un arrêt du 16 novembre 2023 (n°2023, 22-21.144) la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des conséquences des malfaçons et de l’abandon du chantier par l’entreprise suivi de sa liquidation judiciaire, s’il n’est pas justifié qu’il a accompli toutes les diligences qui lui incombaient dans le suivi des travaux approuvés par l’assemblée générale, et dans les paiements des entreprises.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a commandé des travaux de pose de garde-corps, suppression d'un escalier extérieur et pose de deux échelles de toit à la société Home fermetures qui a abandonné le chantier, puis fait l'objet d'une liquidation judiciaire.
Le syndic de la copropriété a fait dresser un procès-verbal de constat révélant des malfaçons et des non-façons dans les travaux réalisés.
Après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic en responsabilité contractuelle et celui-ci a appelé en garantie son assureur.
Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndic, les juges du fond avaient retenu que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic a manqué à son devoir de conseil, en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur la nécessité de s'adjoindre le concours d'un maître d'œuvre, ou d'un ingénieur en structures, au regard de l'importance du chantier, qu'il n'établit pas que le syndic ait signé sans précaution le marché de travaux litigieux et que l'avis de l'expert, selon lequel le syndic ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leurs conditions de mise en œuvre et d'exécution ainsi que les dommages apparus durant le chantier, est insuffisant à caractériser une faute de celui-ci.
La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d‘appel d’Aix-en-Provence au motif que :
Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Il résulte de ce texte que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
En se déterminant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l'entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
En l’absence de maître d‘œuvre désigné par l’assemblée générale pour suivre et contrôler les travaux, c’est le syndic qui doit, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, en assurer le suivi et le contrôle, et conseiller les copropriétaires.Il résulte de ce texte que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
En se déterminant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l'entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
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Afin de remplir la mission judiciaire qui lui a été confiée de rétablir le bon fonctionnement d’une copropriété, l’administrateur provisoire dispose de pouvoirs exorbitants du droit commun de la copropriété. Conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge lui confie les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26, et du conseil syndical.
La Cour de cassation a été amenée à préciser que ses décisions ne peuvent pas faire l’objet de contestation (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.923, FS-B).
Toutefois, ces pouvoirs peuvent dans certains cas être insuffisants et l’administrateur doit alors avoir recours aux outils exceptionnels qui sont mis à sa disposition dans la loi pour contourner les blocages juridique et économique qui entravent la sortie de crise.
Il s’agit de parvenir à restituer aux copropriétaires une autonomie et une capacité à vivre et décider ensemble. -
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